نحوه محاسبه ارزش مفهومی

جدول نحوه محاسبه اعیانی املاک شهر تهران برای اجرا در سال ۱۳۹۹

سرمایه در گردش چیست؟ (مفهوم و فرمول)

سرمایه در گردش یا (Working Capital) از موضوعات مهم در تحلیل بنیادی سهام در بورس و دانش مالی است.

در هر شغل یا کسب‌وکاری که باشید، یا هر شرکتی را که بخواهید تحلیل کنید باید از مفهوم سرمایه در گردش اطلاع داشته باشید.

برای مثال، با افزایش دغدغه‌های زندگی، افراد کمتر فرصت خرید حضوری پیدا می‌کنند و میزان خرید اینترنتی افزایش چشمگیری پیدا کرده است. در سایت‌های مختلف گاهی دیده می‌شود که حراج‌ها و تخفیف‌های جذابی برای کالا یا گروهی از کالاها در نظر گرفته می‌شود. فرض کنید کالایی که قبلا 30 میلیون تومان قیمت داشته را اکنون با تخفیفی استثنایی 25 میلیون تومان می‌فروشند. آیا می‌توانید در یک بازه زمانی کوتاه این مبلغ را فراهم آورید؟ اگر به این میزان وجه نقد ندارید، آیا دارایی دارید که بتوانید آن را به‌سرعت به وجه نقد تبدیل کنید؟ برای پیدا کردن پاسخ این پرسش‌ها باید از مفهوم سرمایه در گردش اطلاع داشته باشید.

در این مقاله قصد داریم در ارتباط با سرمایه در گردش صحبت کنیم.

تعریف سرمایه در گردش چیست؟

تعریف رسمی سرمایه گردش در علم مالی به این صورت است:

تمام دارایی‌های جاری (شامل پول نقد، حساب‌های دریافتنی و موجودی کالا و انبار) منهای تمام بدهی‌های جاری (مثل دست‌مزد، اجاره‌بها، مالیات و غیره)

فرمول سرمایه در گردش

برای همین می‌توانیم فرمول سرمایه در گردش را به این صورت بنویسیم:

بدهی‌های جاری - دارایی‌های جاری = سرمایه‌ درگردش

مثال از محاسبه سرمایه در گردش

در صورت وضعیت مالی تلفیقی شرکت ملی صنايع مس ايران، منتهی به 1398/12/29 میزان بدهی و دارایی شرکت از این قرار است:

جمع دارایی جاری: ۱۹۱,۵۷۱,۶۲۵ (میلیون ریال)

جمع بدهی جاری: ۸۳,۸۱۰,۹۴۱ (میلیون ریال)

سرمایه در گردش برابر می‌شود با: 107,760,684 (میلیون ریال)

پس فملی در پایان سال 98، معادل 10.7 هزار میلیارد تومان سرمایه در گردش دارد.

مفهوم سرمایه در گردش

این که یک فرد در زمان کوتاه‌مدت بتواند نیازهای مالی خود را برطرف کند، بستگی به سرمایه در گردش آن شخص دارد. در واقع سرمایه در گردش امکان نقدپذیری دارایی‌های یک فرد یا یک کسب‌وکار را نشان می‌دهد. از این اصطلاح می‌شود هم در حسابداری شخصی و هم در حسابداری کسب‌وکارها استفاده کرد.

با فهمیدن مفاهیم اساسی می‌توانید بفهمید که آیا از سلامت مالی برخوردارید؟ آیا در مواقع ضروری، مثل درگیر شدن به یک بیماری، می‌توانید از پس هزینه‌ها بربیایید؟ یا زمانی که فرصت‌های سرمایه‌گذاری یا خرید مناسب پیش بیاید می‌توانید نقدشوندگی لازم برای استفاده از این موقعیت را تامین کنید؟

برای سرمایه‌گذاری در یک شرکت نیز می‌توان میزان سرمایه در گردش آن را بررسی کرد. سرمایه در گردش دارایی است که یک فرد یا شرکت برای تامین مالی، جهت ایفای تعهدات فعلی و کوتاه‌مدت خود در دسترس دارد. به سرمایه در گردش، دارایی‌های جاری هم می‌گویند. در مقاله آشنایی با ترازنامه، در رابطه با دارایی‌ها و بدهی‌های جاری صحبت کردیم.

دارایی جاری چیست؟

گفتیم دارایی‌های جاری، دارایی‌هایی هستند که انتظار می‌رود طی یک دوره یک ساله یا یک چرخه عملیات به وجه نقد تبدیل شوند و یا در دوره عملیات از آن‌ها استفاده شود. در واقع دارایی‌های جاری به راحتی و در مدت‌زمان کم به وجه نقد تبدیل می‌شوند، یعنی نقدشوندگی بالایی دارند.

برای مثال وجه نقد، حساب‌های جاری، سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت، موجودی مواد و کالا به‌راحتی به وجه نقد تبدیل می‌شوند. فرض کنید شما مقدار زیادی از پول خود را به خرید سهام تخصیص می‌دهید. اوراق بهاداری مثل سهام از نقدشوندگی بالایی برخوردارند، بنابراین در مواقع ضروری می‌توان آن‌ها را به‌سرعت (در صورتی که بازار شرایط عادی داشته باشد) به وجه نقد تبدیل کرد. طلا نیز می‌تواند جزئی از دارایی‌های جاری باشد، زیرا همیشه تقاضا برای آن وجود دارد.

موجودی مواد و کالا هم برای شرکت‌ها، دارایی جاری به‌حساب می‌آید. چون شرکت می‌تواند از طریق فروش آن‌ها را به وجه نقد تبدیل کند. پس اگر بخواهیم از میزان نقدشوندگی دارایی‌های یک شرکت باخبر بشویم باید به ترازنامه آن توجه کنیم.

بدهی جاری چیست؟

اما تنها توجه به دارایی‌های جاری نمی‌تواند دید روشنی از توانایی شرکت در تامین مالی در شرایط بحرانی به ما بدهد. بنابراین باید به بدهی‌های جاری هم توجه کرد. بدهی‌ها تعهدات یک شرکت یا واحد تجاری هستند که به‌خاطر مبادلات گذشته ایجاد شده‌اند. به بدهی‌هایی که انتظار می‌رود طی یک چرخه عملیات و یا یک سال از تاریخ ترازنامه (هرکدام که طولانی‌تر است) تسویه شوند، بدهی جاری گفته می‌شود. همچنین به بدهی‌هایی که از طریق دارایی جاری و یا از طریق ایجاد بدهی‌های جاری جدید تسویه می‌شوند نیز بدهی جاری می‌گویند. به‌خاطر همین موضوع خالص سرمایه در گردش مطرح شده است.

خالص سرمایه در گردش

در واقع خالص سرمایه در گردش که به آن(Net Working Capital) هم گفته می‌شود، مابه‌التفاوت دارایی‌ها و بدهی‌های جاری را نشان می‌دهد. این محاسبه به ما می‌گوید که شرکت برای تامین هزینه‌های جاری چقدر وجه نقد و یا دارایی که به راحتی نقد می‌شود، دارد. آیا این پول کفاف هزینه‌هایش را می‌دهد یا مجبور است وام بگیرد؟

علت عدم دخالت دارایی‌ها و بدهی‌های غیرجاری در این فرمول، نقدشوندگی اندک آن‌ها است. فرض کنید شما برای پرداخت بدهی‌های کوتاه‌مدت خود، بخواهید یک خانه یا زمین را به‌فروش برسانید. چه مدت طول می‌کشد تا این زمین فروش برود؟ ممکن است فروش زمین زمان زیادی را به خود اختصاص دهد و شما نتوانید تا تاریخ مورد نظرتان آن را بفروشید. بنابراین دارایی‌هایی مانند زمین، املاک و سایر دارایی‌های غیرجاری را در این محاسبه در نظر نمی‌گیرند. فرمول محاسبه خالص سرمایه در گردش به صورت زیر است:

برای محاسبه خالص سرمایه در گردش شرکت‌ها، می‌توانید به سایت کدال مراجعه کرده و با جستجوی نام یا نماد شرکت به ترازنامه آن دسترسی پیدا کنید.

با کسر بدهی‌های جاری یک شرکت از دارایی‌های جاری آن می‌توان خالص سرمایه در گردش آن شرکت را محاسبه کرد.

به‌طور کلی سرمایه در گردش معیاری برای سنجش نقدینگی و نقدشوندگی، بهره‌وری عملیاتی و سلامت مالی شرکت است. اگر تفاوت بین دارایی‌ها و بدهی‌های جاری رقمی مثبت باشد، می‌توان انتظار داشت علاوه‌بر پرداخت بدهی‌ها، مبلغی برای سایر مخارج و هزینه‌های احتمالی وجود دارد. همچنین می‌توان انتظار داشت که شرکت از فرصت‌های سرمایه‌گذاری برای رشد و سودآوری خود استفاده کند.

اما اگر دارایی‌های جاری کمتر از بدهی‌های جاری باشد، ممکن است شرکت در بازپرداخت بدهی‌هایش به مشکل بخورد حتی می‌تواند تا مرز ورشکستگی پیش برود.

چرا خالص سرمایه در گردش بهتر است مثبت باشد؟

فرض کنید صاحب شرکتی هستید و مقدار زیادی از موجودی کالای خود را به‌طور نسیه فروخته‌اید. اما پولی که قرار بود بابت فروش دریافت کنید در تاریخ سررسید به دست شما نرسیده است. اگر در این بازه زمانی شرایطی مثل پرداخت حقوق به کارکنان به‌وجود بیاید که مجبور به پرداخت وجه نقد باشید، باید وجه نقد اضافی برای استفاده وجود داشته باشد. شاید بتوان حقوق کارمندان یک شرکت را به تعویق انداخت اما نمی‌توان به تعهداتی که شرکت به تامین‌کنندگان مواد اولیه خود داده است، عمل نکرد.

برخی از شرکت‌ها وجود دارند که در بعضی از فصل‌ها میزان فروششان افزایش پیدا می‌کند اما در برخی از ماه‌ها جریان نقد ورودی به شرکت کاهش پیدا می‌کند. وجود خالص سرمایه در گردش مثبت، می‌تواند به سهامداران و سرمایه‌گذاران این اطمینان را بدهد که در نحوه محاسبه ارزش مفهومی سایر ماه‌ها عملکرد عادی شرکت دچار اختلال نخواهد شد.

وجود سرمایه در گردش اضافی می‌تواند به شرکت، در استفاده از فرصت‌های سرمایه‌گذاری کمک می‌کند. حتی در زندگی شخصی افراد هم، وجود مبلغی اضافی بر مصارف شخصی و هزینه‌ها، می‌تواند به شما در استفاده از فرصت‌های سرمایه‌گذاری کمک کند. به مثال اول مقاله برگردید. اگر شما سرمایه‌ای مازاد بر هزینه‌هایتان داشته باشید، در مواردی که تخفیف اعمال شود و یا بازاری برای ورود جذاب باشد، می‌توانید از آن استفاده کنید.

بالا بودن میزان سرمایه در گردش همیشه هم خوب نیست و می‌تواند نشانگر عدم مدیریت صحیح وجوه نقد و استفاده نکردن از فرصت‌های سرمایه‌گذاری باشد.

بررسی موردی سرمایه در گردش

در ادامه روند تغییرات سرمایه در گردش خالص یکی از شرکت‌های صنعت فولاد را طی پنج ساله گذشته بررسی کرده‌ایم. همان‌طور که در تصویر زیر می‌بینید، سرمایه در گردش شرکت‌ها نحوه محاسبه ارزش مفهومی همواره رقمی ثابت نیست و در گذر زمان تغییر می‌کند. این تغییرات به دلایل مختلفی رخ می‌دهد.

برای مثال ممکن است یک ملک یا ساختمان مربوط به شرکت به‌فروش برود. بنابراین این دارایی از لیست دارایی‌های غیرجاری خارج خواهد شد و به صورت وجه نقد در لیست دارایی‌های جاری قرار می‌گیرد.

این موضوع در رابطه با بدهی‌ها هم صدق می‌کند. برای مثال برخی از بدهی‌های بلند‌مدت در سال آخر، نحوه محاسبه ارزش مفهومی زمانی که مهلت پرداخت کمتر از یک سال است به‌عنوان بدهی‌های جاری شناسایی می‌شوند.

بهتر است که سرمایه در گردش را برای چند دوره بررسی کنیم تا علاوه‌بر آشنایی با روند تغییرات مالی شرکت، از توانایی شرکت برای تامین مالی و بازپرداخت بدهی‌هایش اطمینان حاصل کنیم.

برای این کار به سایت کدال مراجعه کردیم. بعد از بررسی صورت‌ وضعیت مالی شرکت (ترازنامه) میزان دارایی‌ها و بدهی‌های جاری شرکت را به‌دست آوردیم. با کسر بدهی‌های جاری از دارایی‌های جاری خالص سرمایه در گردش را برای هر سال محاسبه کردیم.

در سال 1394 خالص سرمایه در گردش شرکت منفی بوده است. یعنی میزان دارایی جاری آن از بدهی‌هایش کمتر بوده. سپس نسبت جاری را از طریق تقسیم دارایی جاری به بدهی جاری محاسبه کردیم. که این نسبت در سال 94 از یک کمتر بوده، یعنی در آن سال شرکت می‌توانست در بازپرداخت بدهی‌های کوتاه مدتش با مشکل برخورد کند.

خالص سرمایه در گردش در سال 1394 24,025,012- =۵۱,۴۵۳,۹۹۸ - ۲۷,۴۲۸,۹۸۶

نسبت جاری سال 1394 0/53 =۲۷,۴۲۸,۹۸6/۵۱,۴۵۳,۹۹۸

اما به مرور در چند سال گذشته وضعیت نقدشوندگی شرکت بهبود یافته و این نسبت بیش از عدد یک شده است. یعنی در گذر زمان شرکت با مدیریت صحیح توانسته از یک وضعیت نه چندان خوب نقدینگی به وضعیت مناسب برسد. در این حالت شرکت علاوه‌بر بازپرداخت بدهی‌های کوتاه‌مدت خود می‌تواند از پس هزینه‌های احتمالی پیش‌بینی نشده برآید و حتی از فرصت‌های سرمایه‌گذاری هم استفاده کند.

بررسی روند تغییرات خالص سرمایه در گردش و نسبت جاری شرکت فولاد خوزستان

نسبت جاری

علاوه‌بر بررسی خالص سرمایه در گردش شرکت، می‌توان نسبت‌های مالی آن، مثل نسبت‌های نقدشوندگی را هم بررسی کرد. قبلا در مقاله‌ای جدا به نحوه محاسبه ارزش مفهومی توضیح این نسبت‌ها پرداختیم و گفتیم که این نسبت‌ها ما را از ریسک نقدینگی شرکت باخبر می‌کنند. مرتبط‌ترینِ نسبت‌ها به سرمایه در گردش خالص، نسبت‌های جاری و آنی هستند. هر چه این نسبت‌ها بیشتر باشند، ریسک نقدشوندگی شرکت پایین‌تر می‌آید.

معمولا شرکت‌هایی با نسبت جاری کمتر از یک، برای سرمایه‌گذاران، بدهکاران و اعتباردهندگان پرریسک دیده می‌شوند.

بررسی خالص سرمایه در گردش و نسبت‌های نقدشوندگی به ما کمک می‌کند تا بفهمیم، شرکت در شرایط بحرانی چگونه عمل می‌کند، آیا از پس هزینه‌های احتمالی برمی‌آید یا خیر.

موارد ذکر شده تحت عنوان سرمایه در گردش چیست؟ تنها قسمت کوچکی از دنیای بزرگ و پیچیده تحلیل بنیادی است. با یاد گرفتن این موارد می‌توان با خیال راحت‌تری اقدام به سرمایه‌گذاری کرد.

می‌توانید ویدیوهای بیشتری از تالاربورس را در آپارات (شبکه اشتراک ویدیو) و همچنین کانال یوتیوب تالاربورس مشاهده کنید.

خالص ارزش حال (NPV) و نرخ بازده داخلی (IRR) در اکسل

خالص ارزش حال(NPV) و نرخ بازده داخلی(IRR) دو معیار مهم در مقایسه و الویت بندی طرح های سرمایه گذاری هستند. استفاده صحیح از این دو معیار در ارزیابی طرح های سرمایه گذاری مستلزم درک درستی از مفاهیم و کاربرد های این دو ابزار است.

در این مطلب، ابتدا به تفصیل به مفاهیم این دو معیار خواهیم پرداخت و در ادامه به دستورهای مربوط به آنها در نرم افزار اکسل اشاره خواهیم کرد. اما قبل از آن لازم است با مفاهیم ارزش زمانی پول، تجمیع کردن و تنزیل کردن آشنا شویم.

ارزش زمانی پول (Time Value of Money)

بنا بر این مفهوم مالی، ارزش یک ریال در آینده با ارزش یک ریال در زمان حال برابر نیست. زیرا با پولی که در اختیار داریم می توانیم سرمایه گذاری نحوه محاسبه ارزش مفهومی کنیم و درآمد کسب کنیم. فرض کنید به ما، به ازای ارائه خدمات، باید مبلغی معادل ده میلیون تومان پرداخت شود. دو روش پرداخت نقد به مبلغ ده میلیون تومان در زمان حاضر یا چک تضمینی به مبلغ سیزده میلیون تومان در سال آینده پیشنهاد می شود. توجه کنیم ما در اینجا پدیده ی تورم را نادیده می گیریم!

به نظر شما ما باید کدام روش را انتخاب کنیم؟ نحوه محاسبه ارزش مفهومی جواب ما بستگی به این دارد که ما با چه نرخ بازگشت سالانه ای(r) می توانیم در حال حاضر بر روی پول خود بازگشتی معادل A تومان بدست آوریم. اگر ما می توانیم با نرخ بیش از ۳۰٪ پیشنهاد شده، بر روی سرمایه خود بازگشتی بدست آوریم، حتما باید مبلغ نقد ده میلیون تومان را بپذیریم. در غیر این صورت باید پیشنهاد دریافت سیزده میلیون در سال بعد را قبول کنیم.

نکته: نرخ بازگشت سالانه ای(نرخ هزینه فرصت یا نرخ سود انتظاری) در حقیقت نرخی است که سرمایه گذار قادر است تا از سرمایه ی خود در خارج از طرح سرمایه گذاری نیز بهره برداری کند. بدین ترتیب این نرخ از یک فرد به فرد دیگر متفاوت است. به بیان دیگر اشتباه خواهد بود اگر این نرخ را همیشه برابر با نرخ بهره بدانیم. نرخ هزینه فرصت هنگامی برابر با نرخ بهره است که بهترین حالت جایگزین برای افراد در خارج از طرح سرمایه گذاری، بانک باشد.

تجمیع کردن(Compounding)

یافتن ارزش آینده جریان نقدی در حال حاضر را، تجمیع کردن می نامند. بنابراین اگر ما بتوانیم سرمایه اولیه (Present Value) خود را با نرخ بازگشت سالانه (دوره) r% و به مدت t سال (دوره) سرمایه گذاری کنیم، ارزش آینده ی سرمایه (Future Value) ما برابر خواهد بود با:

با سرمایه گذاری اولیه به ارزش ۵ میلیون تومان در یک پروژه سرمایه گذاری با نرخ بازگشت سالانه ای ۲۲٪، مقدار کل دارایی ما در پایان سال پنجم برابر خواهد بود با:

تنزیل کردن(Discounting)

با استفاده از فرمول بالا به راحتی می توان ارزش حال جریانات نقدینگی در آینده را نیز محاسبه کرد. به عبارت دیگر ارزش حال متناظر با مبلغی معادل با FV در پایان سال t و با فرض نرخ بازگشت دوره ای معادل r% برابر است با:

به طور مثال طبق فرمول بالا ارزش حال معادل ۵۰۰ هزار تومان در دو سال آینده با نرخ ۲۳ درصد برابر است با:

به روش مشابه می توان ارزش حال زنجیره ای از جریانات نقدی را محاسبه کرد:

مفهوم خالص ارزش حال(Net Present Value)

در یک بیان کلی خالص ارزش حال اینگونه تعریف می شود:

در نگاه اول، به نظر می رسد تعریف بالا نامفهوم است. اجازه دهید با طرح مثال ساده ای به درک درستی از این تعریف به ظاهر پیچیده برسیم.

فرض کنید مدیر مالی شرکت x در حال تصمیم گیری برای سرمایه گذاری به ارزش یک میلیارد تومان در یک پروژه جدید است. این مدیر مالی چگونه می تواند تصمیم به رد یا پذیرش این طرح سرمایه گذاری کند؟

ابتدا لازم است مدیر مالی زنجیره جریانات نقدی حاصل از سرمایه گذاری در پروژه جدید را پیش بینی کند. در قدم بعدی باید نرخ تنزیل (نرخ هزینه فرصت) را تعیین کند. مدیر مالی باید با توجه به نرخ تنزیل تعیین شده، جریانات نقدی آینده حاصل از سرمایه گذاری در پروژه جدید را تنزیل کند. جمع این جریانات نقد تنزیل شده، ارزش حال( PV ) است. در نهایت با کم کردن سرمایه گذاری اولیه (یک میلیارد تومان) از ارزش حال، خالص ارزش حال حاصل می شود.

اگر مقدار خالص ارزش حال مثبت شود، طرح دارای توجیه اقتصادی جهت پذیرش است. بالعکس و در صورتی که خالص ارزش حال محاسبه شده مقداری منفی باشد، این معنی را خواهد رساند که تحت این شرایط پذیرش طرح سرمایه گذاری به نفع شرکت نخواهد بود. در نهایت اگر مقدار خالص ارزش حال برابر صفر شود شرکت نسبت به پذیرش و رد سرمایه گذاری در طرح، بی تفاوت خواهد بود.

نکته: به یاد داشته باشیم خالص ارزش حال نشان دهنده ی مقدار مطلق سود اقتصادی یا به عبارت دیگر ارزش ریالی سود اقتصادی است.

چرا طرح سرمایه گذاری دارای NPV مثبت قابل پذیرش است؟

اگر قیمت روز سهام شرکت x پنج هزار تومان باشد و به طور مثال یک میلیون سهم داشته باشد ، ارزش بازار این شرکت، پنج میلیارد تومان است. فرض کنیم موجودی نقد شرکت x یک میلیارد تومان است که می تواند این مبلغ را در پروژه جدید سرمایه گذاری کند. بنابراین ارزش سایر دارایی ها چهار میلیارد تومان است. مدیر مالی باید تصمیم بگیرد که آیا یک میلیارد تومان موجودی نقد را در پروژه جدید سرمایه گذاری کند یا نه؟همان طور که قبلا گفتیم جمع جریانات نقد تنزیل شده همان PV است. بنابراین انتخاب های مدیر مالی مانند تصویر زیر است:

واضح است که پروژه جدید هنگامی دارای توجیه اقتصادی جهت پذیرش است که ارزش حال آن بزرگتر از یک میلیارد تومان باشد و این زمانی اتفاق می افتد که خالص ارزش حال (NPV) مثبت باشد.

محاسبه NPV در اکسل

اگر جریانات نقدینگی طرح سرمایه گذاری طی پنج سال عمر طرح به صورت جدول زیر باشند، با فرض اینکه نرخ هزینه فرصت شرکت x معادل با ۱۵ درصد باشد، خالص ارزش حال این طرح سرمایه گذاری چه مقدار خواهد بود؟

مانند تصویر زیر باید هر یک ار جریانات نقدی حاصل از سرمایه گذاری را به سال صفر تنزیل کنیم. توجه کنیم که مقدار هزینه و سرمایه گذاری اولیه در سال صفر رخ داده است و واضح است که ارزش حال آن برابر با یک میلیارد است.

و در نهایت با جمع این جریانات تنزیل شده با میزان سرمایه گذاری اولیه، مقدار NPV محاسبه می گردد. مقدار به دست آمده برای خالص ارزش حال مقداری مثبت است. این بدان معنی خواهد بود که شرکت با سرمایه گذاری در طرح می تواند سودی بیش از ۱۸ درصد بر آورده ی خود به دست آورد.

واضح است که استفاده از دستور اکسل برای محاسبه NPV آسان تر است چرا که خود اکسل تمام جریانات نقدی را به سال صفر تنریل می کند.

نحوه ورود اطلاعات مربوط به این دستور به صورت زیر است:

در فرمول بالا منظور از rate نرخ هزینه فرصت دوره و منظور از value2 ،value1 و …جریانات نقدی در طول عمر طرح است.

نکته: توجه کنیم که در استفاده از دستور NPV در اکسل نباید جریان نقدینگی سال پایه را در فرمول NPV حساب کنیم.

همان طور که مشاهده می کنید هر دو روش، مقدار یکسانی برای خالص ارزش حال به دست خواهند داد.

الویت بندی طرح های سرمایه گذاری بر اساس NPV:

در شرایطی که تمام طرح های سرمایه گذاری پشنهاد شده به ما، دارای خالص ارزش حال مثبت باشند، به منظور رتبه بندی طرح های سرمایه ‌گذاری بهتر از معیار نسبت خالص ارزش حال(NPV Ratio) استفاده کنیم.

معیار نسبت ارزش حال نشان دهنده میزان سود اقتصادی حاصل از اجرای طرح سرمایه گذاری به ازای هر یک ریال سرمایه گذاری صورت گرفته است.

Inv نشان دهنده ی میزان سرمایه گذاری اولیه است.

به طور مثال در مقایسه ی معیار نسبت ارزش حال دو طرح زیر می بینیم که طرح ۲ الویت اجرا در مقایسه با طرح ۱ دارد.

شایان ذکر است در صورت وجود محدودیت در منابع مالی، باید از روش برنامه ریزی خطی و تکنیک بهینه سازی مقید در جهت حداکثر کردن خالص ارزش حال سبد طرح های سرمایه گذاری(Project Portfolio) استفاده کنیم. حتما در یک مطلب آموزشی، به بررسی ابزار کاربردی Solver در اکسل خواهیم پرداخت.

نرخ بازده داخلی (IRR)

نرخ بازده داخلی (Internal Rate of Return) نرخ تنزیلی است که بر اساس آن خالص ارزش حال جریانات نقدینگی طرح سرمایه گذاری برابر صفر می شود. به بیان دیگر در این نرخ جمع ارزش های حال(جریانات نقد تنزیل شده) برابر با سرمایه گذاری اولیه خواهد بود و بدین ترتیب، میزان سود اقتصادی برابر با صفر خواهد شد.

دستور IRR در اکسل

این دستور در اکسل به صورت زیر است:

منظور از Values، زنجیره جریانات نقدی است و Guess گزینه اختیاری است و منظور از آن نرخی است که حدس می زنیم نزدیک به نرخ بازده داخلی باشد. اگر مقداری برای آن تعیین نکنیم اکسل به صورت پیش فرض، آنرا ۱۰٪ در نظر می گیرد.

اکسل به صورت پیش فرض اینگونه برای دستور IRR در نظر گرفته است که جریانات نقد در انتهای دوره تحقق می یابند. بنابراین در مواردی چون مثال ما که جریانات نقدینگی در ابتدای دوره تحقق یافته است، بهتر از ابزار کاربردی Goal Seek برای محاسبه IRR استفاده کنیم.

ابزار کاربردی Goal Seek

در صفحه Data و در زیر مجموعه What-If -Analysis گزینه ای به نام Goal Seek وجود دارد.

همان طور که گفتیم نرخ بازده داخلی نرخ تنزیلی است که NPV را صفر می کند. در مثال قبل NPV را محاسبه کردیم. حال برای بدست آوردن نرخ بازده داخلی، نرخ هزینه فرصت را باید به گونه ای تغییر دهیم که در نهایت به نرخی برسیم تا مقدار محاسبه شده برای خالص ارزش حال برابر صفر شود.

در مقابل گزینه Set Cell سلول مربوط به خروجی که در اینجا NPV است باید وارد شود. در مقابل To Value باید صفر قرار دهیم چرا که IRR نرخی است که در آن NPV صفر می گردد. در نهایت در مقابل By Changing Cell باید نرخ هزینه فرصت را قرار دهیم. اکسل نرخ های متعددی را به جای نرخ هزینه فرصت قرار می دهد و در نهایت به نرخی می رسد که در آن خالص ارزش حال برابر صفر می شود.

مقدار IRR در این مثال ۲۳٪ خواهد شد. این نرخ نشان دهنده ی حداکثر نرخ تامین مالی است و در نرخ های بالاتر از این نرخ، خالص ارزش حال منفی می شود.

محدودیت های استفاده از نرخ بازده داخلی(IRR)

دقت شود که نرخ بازده داخلی نشان دهنده نحوه محاسبه ارزش مفهومی ی مقدار عملی بازگشت سرمایه در طرح سرمایه گذاری نیست بلکه نشان دهنده حداکثر مقدار بازگشتی است که سرمایه گذار می تواند کسب کند. بنابراین باید از به کارگیری این اصطلاح رایج که IRR نشان دهنده درصد تحقق یافته بر سرمایه است پرهیز کرد. البته می توان این مشکل را با استفاده از نرخ بازده داخلی تعدیل شده (MIRR) برطرف کرد. آموزش جداگانه ای را برای بررسی دستور MIRR در نظر گرفته ایم.

محدودیت دیگر نرخ بازده داخلی مربوط به زمانی است که خالص جریانات نقدینگی در کلیه سطوح نرخ هزینه فرصت، همواره مثبت و یا همواره منفی باشد. در این صورت دیگر قادر به محاسبه نرخ بازده داخلی نخواهیم بود و با خطای !NUM# مواجه می شویم.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک چیست و چگونه محاسبه می شود؟

ارزش معاملاتی یا منطقه ای که به آن قیمت منطقه بندی نیز اطلاق می شود عبارت است از قیمتی از املاک و اعیان (بناها) یک شهر که بوسیله کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و در موارد خاصی مانند پرداخت هزینه دادرسی مورد استفاده قرار می گیرد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک در چه مواردی کاربرد دارد؟

ارزش معاملاتی یا منقطه ای املاک در مواردی مثل پرداخت هزینه دادرسی، پرداخت حقوق و عوارض شهرداری ها (عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی)، محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و دیگر محاسبات سازمان امور مالیاتی اهمیت دارد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک بر چه اساسی محاسبه می شود؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ : تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند…

در ادامه ماده مزبور می خوانیم : این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمتهای روز املاک برسد. نمونه ای از تعیین ارزش عرصه توسط کمیسیون املاک که در دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران منتشر شده را در تصویر زیر مشاهده می کنید :

نمونه ای از جدول تعیین ارزش معاملاتی عرصه های منطقه ۱ تهران برای اجرا در سال ۱۴۰۰

آیا ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور به یک میزان تعیین می شود؟

خیر. مطابق آنچه در فوق گفته شد کمیسیون املاک در هر شهری به تفکیک تشکیل جلسه داده و نسبت به قیمت گذاری املاک آن شهر مطابق مقررات اقدام کرده و دفترچه مخصوص آن شهر منتشر خواهد شد.

چه عواملی در تعیین ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک اهمیت دارند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم،‌ عواملی نظیر قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت ، تراکم، طریقه استفاده از ملک، نوع مالکیت، نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری ، صنعتی ، مسکونی، آموزشی ، اداری و کشاورزی در تعیین قیمت املاک اهمیت دارند.

کمیسیون تعیین ارزش معاملاتی املاک از چه اعضایی تشکیل شده است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم : این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود.

کمیسیون املاک با چه تناوبی اقدام به تعیین ارزش معاملاتی املاک می کند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم کمیسیون املاک هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.

ارزش معاملاتی تعیین شده بوسیله کمیسیون املاک تا چه زمانی معتبر است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم : ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهرهای مختلف را چگونه می توان تهیه کرد؟

معمولا دفترچه های منتشر شده از سایت سازمان امور مالیاتی قابل دریافت خواهد بود.

ارزش معاملاتی عرصه املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

در هر دفترچه که مربوط به شهر خاصی می باشد معمولا مناطق مختلف شهر به بخش ها یا بلوک های مجزایی تقسیم شده است. ابتدا بایستی موقعیت ملک بر روی نقشه مشخص شده و بلوک مخصوص آن ملک مشخص گردد. نمونه ای از نقشه بلوک بندی شده عرصه های شهر تهران در تصاویر زیر مشاهده می گردد :

قسمتی از نقشه مناطق و بلوک های شهر تهران محدوده بلوک ۰۱-۱ (اولین بلوک از اولین منطقه) به همراه ارزش معاملاتی هر متر عرصه نحوه محاسبه ارزش مفهومی در سال ۱۳۹۹

پس از یافتن و تعیین بلوک مربوط به ملک، بایستی به نوع کاربری ملک توجه کرد. زیرا ارزش معاملاتی املاک بر اساس نوع کاربری آنها متفاوت است.

برای مثال چنانچه ملک مورد نظر دارای مساحت ۱۰۰۰ متر و کاربری آن مسکونی و در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران واقع شده باشد، ارزش معاملاتی آن در سال ۱۳۹۹ اینگونه محاسبه می گردد:

ریال ۱۰۵۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۱۰۰۰ * ۱۰۵۰۰۰۰۰ = ارزش معاملاتی عرصه

برای یافتن کاربری املاک می توان به نوع کاربری مندرج در سند رسمی یا سایر اسناد مثبته مراجعه کرد.

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک با توجه به متراژ اعیانی، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جداولی که در دفترچه های تعیین ارزش معاملاتی املاک مندرج گردیده محاسبه می گردد

جدول نحوه محاسبه اعیانی املاک شهر تهران برای اجرا در سال ۱۳۹۹

همانطور که ملاحظه می گردد مطابق دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران پس از محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ملک، ۳۰ درصد از ارزش معاملاتی عرصه ملک نیز به ارزش اعیانی افزوده می گردد.

بنابراین در تکمیل مثال قبل (محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک ۱۰۰۰ متری واقع در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران) چنانچه اعیانی واقع در ملک مزبور مساحت ۵۰۰ متر داشته باشد و کاربری آن از نوع مسکونی و سازه ساختمان از نوع تمام بتون باشد ارزش اعیانی به طریق زیر محاسبه می گردد :

ریال ۲۱۳۹۰۰۰۰۰۰ = ۵۰۰ * (۱۱۲۸۰۰۰ +‌ (۱۰۵۰۰۰۰۰ * ۳۰٪)) = ارزش اعیانی

سایر ضوابط

در تعیین ارزش معاملاتی املاک و اعیان، ضوابط و مولفه های دیگری نیز از جمله عرض معبری که ملک در آن واقع شده، تعداد طبقه ای که اعیانی در آن واقع است، بَر میدان بودن ملک، دو بَر بودن ملک، راه عبور ملک، سرا، پاساژ یا کاروانسرا بودن ملک، داخل یا خارج بودن ملک از حریم قانونی شهر، بخش یا روستا و قدمت ملک که به تفصیل در دفترچه های ارزش معاملاتی املاک توضیح داده شده است.

تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

مطابق تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴، در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می­گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می ­باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی­ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.

به نظر می رسد با توجه به مقرره فوق وجوهی که خارج از قانون مالیات های مستقیم و بر اساس ارزش معاملاتی املاک دریافت می گردد مانند هزینه دادرسی بایستی از ضریبی که به تصویب هیات وزیران می رسد تبعیت کند. این ضریب در سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۶ درصد مقرر شده است.

وکیل دادگستری سابق، بنیانگذار دادحساب، علاقه مند به فناوری،‌ برنامه نویس وب و موبایل از سال ۱۳۹۳

محاسبه ارزش فعلی و ارزش آتی در اکسل

اگر به یاد داشته باشید در مطالب گذشته انواع توابع محاسبه استهلاک در اکسل و تفاوت های هرکدام از این توابع و همچنین چگونگی محاسبه اقساط یک وام با استفاده از تابع PMT را توضیح دادیم. در این مطلب و ذر ادامه مباحث مربوط به کاربرد اکسل در حسابداری و مالی چگونگی محاسبه ارزش فعلی و ارزش آتی در اکسل با استفاده از تابع PV و تابع FV در اکسل را توضیح میدهیم.

برای مطالعه مطالب قبل در زمینه کاربرد اکسل در مالی و حسابداری به صفحات زیر مراجعه کنید:

تابع PV در اکسل ؛ محاسبه ارزش فعلی

در ابتدا و قبل از اینکه به بررسی تابع PV در اکسل بپردازیم، بهتر است کمی در مورد مفهوم ارزش فعلی بدانیم. مفهوم ارزش قعلی و آتی ، به موضوع ارزش زمانی پول برمیگردد. در علم مالی و اقتصاد پول هرچقدر زودتر به دست شما برسد ارزش بالاتری دارد، به این معنی که اگر شما امروز(ارزش فعلی) X تومان بدست آورید میتوانید آن را با یک نرخ مشخص سرمایه گذاری کنید و از محل سرمایه گذاری مقادیری به پول شما افزوده خواهد شد. ( البته ما تورم را نیز در نظر نگرفتیم وگرنه تفاوت موضوع بسیار آشکارتر میشد). پس هرچه نرخ سرمایه گذاری بالاتر باشد ارزش فعلی پول شما نسبت به آینده نیز بیشتر خواهد بود.

با در نظر گرفتن مقدمه بالا به موضوع اصلی بحث خود یعنی تابع PV در اکسل میپردازیم. استفاده از فرمول های محاسباتی برای محاسبه ارزش فعلی نیز مرسوم است اما فلسفه وجودی اکسل این است که شما به زحمت نیافتید . ترکیب تابع PV در اکسل به شکل زیر است:

PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])

• rate: نرخ بهره یا نرخ سرمایه گذاری یا نرخ تنزیل
• nper تعداد دوره هایی که میخواهید عمل تنزیل را انجام دهید
• pmt: پرداخت هایی که در هر دوره اتفاق افتاده است. مقدار اصل وجوه
• [fv]: مقدار ارزش آتی یا تراز نقدی که میخواهید در انتهای دوره در اختیار داشته باشید. این پارامتر اختیاری است و در صورتی که خالی قرار داده شود 0 در نظر گرفته میشود.
• type: این پارامتر نیز اختیاری است و نشان میدهد که پرداخت ها در ابتدای دوره انجام میشود یا انتهای دوره. در صورتی که خالی قرار دهید به صورت اتوماتیک پرداخت های شما را در انتهای دوره در نظر می گیرد.

در انتهای این مطلب در مورد هرکدام از توابع محاسبه ارزش فعلی و ارزش آتی در اکسل یک مثال را بررسی میکنیم.

تابع FV در اکسل ؛ محاسبه ارزش آتی در اکسل

با استفاده از تابع FV در اکسل میتوانید مقدار ارزش آتی یک سرمایه گذاری را بدست آورید. این تابع دقیقا عکس تابع PV عمل میکند. یعنی در آنجا فرض میشد شما میخواهید ارزش فعلی مربوط به یک مبلغ در آینده را بدست آورید اما در اینجا فرض میکنیم که میخواهیم در حال حاضر یک سرمایه گذاری انجام دهیم و مشخص کنیم که این سرمایه گذاری پس از n دوره و با نرخ x درصد چه مقدار میشود. برای مثال میخواهیم بدانیم اگر امروز 10000 تومان با نرخ 20 درصد سرمایه گذاری کنید بعد از 3 سال چقدر میشود. ترکیب تابع FV در اکسل به شکل زیر است.

=FV (rate, nper, pmt, [pv], [type])

• rate: نرخ بهره یا نرخ سرمایه گذاری یا نرخ تنزیل
• nper تعداد دوره های سرمایه گذاری
• pmt: مقادیر سرمایه گذاری شده
• [fv]: این پارامتر اختیاری است و ارزش حال یک پرداخت در آینده را نشان میدهد. در صورتی که خالی قرار دهید 0 در نظر گرفته میشود.
• type: این پارامتر نیز اختیاری است و نشان میدهد که پرداخت ها در ابتدای دوره انجام میشود یا انتهای دوره. در صورتی که خالی قرار دهید به صورت اتوماتیک پرداخت های شما را در انتهای دوره در نظر می گیرد.اگر پرداخت ها را در ابتدای هر دوره انجام میدهید، عدد 1 را قرار دهید.

نکات مربوط به توابع PV و FV در اکسل

• همیشه به یاد داشته باشید که پارامتر nper و پارامتر rate را با هم هماهنگ کنید. برای مثال اگر نرخ سالیانه سود 20 درصد است و شما وجوه خود را به صورت ماهیانه سرمایه گذاری میکنید، می بایست 0.2 را تقسیم بر 12 کنید تا نرخ تنزیل ماهیانه بدست آید.
• در مورد پارامتر pmt اینکه اگر سرمایه گذاری شما دارای جریان نقد خروجی است، برای مثال سرمایه گذاری و خرید بیمه نامه، واریز به حساب پس انداز و … می بایست این پارامتر را به صورت منفی وارد کنید. اما اگر جریان های نقد شما به صورت ورودی است مثل دریافت درآمد، سود سهام و … می بایست پارامتر pmt را به صورت مثبت وارد کنید.

فرض کنید به صورت ماهانه 200000 تومان با نرخ 20 درصد در بانک سرمایه گذاری میکنید و میخواهید بدانید پس از 5 سال که این سرمایه گذاری را انجام دهید، چه مقدار پول عاید شما خواهد شد. برای بررسی این موضوع می بایست از تابع FV در اکسل استفاده کرد.

همانطور که مشاهده میکنید به جای پارامتر PMT عدد 200000، به جای rate مقدار 20/12 % و به جای nper تعداد پرداخت ها یعنی 60 را قرار داده ایم. دقت داشته باشید که به دلیل اینکه پرداخت ها توسط شما انجام میگرفته، مقدار PMT در فرمول به صورت منفی است (قبل از B1‌ در فرمول علامت منفی قرار داده ایم)و به دلیل اینکه وجوه سرمایه گذاری در انتهای ماه پرداخت میشده پارامتر آخر خالی قرار داده شده است. بر این اساس شما بعد از 5 سال مقدار 20 میلیون و 351 هزار و 642 تومان بدست خواهید آورد.

مثال مربوط به تابع PV

بحث مربوط به محاسبه ارزش فعلی و ارزش آتی در اکسل را با یک مثال در مورد تابع PV به پایان می رسانیم . فرض کنید شخصی یک وام با نرخ سالانه ۲۵ درصد دریافت کرده و قرار است ماهانه 150000 تومان در انتهای هر ماه بابت این وام پرداخت کند. تعداد اقساط نیز ۲۰ مورد اشت. به نظر شما مقدار اصل وام چقدر است:

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک چیست و چگونه محاسبه می شود؟

ارزش معاملاتی یا منطقه ای که به آن قیمت منطقه بندی نیز اطلاق می شود عبارت است از قیمتی از املاک و اعیان (بناها) یک شهر که بوسیله کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و در موارد خاصی مانند پرداخت هزینه دادرسی مورد استفاده قرار می گیرد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک در چه مواردی کاربرد دارد؟

ارزش معاملاتی یا منقطه ای املاک در مواردی مثل پرداخت هزینه دادرسی، پرداخت حقوق و عوارض شهرداری ها (عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی)، محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و دیگر محاسبات سازمان امور مالیاتی اهمیت دارد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک بر چه اساسی محاسبه می شود؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ : تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند…

در ادامه ماده مزبور می خوانیم : این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمتهای روز املاک برسد. نمونه ای از تعیین ارزش عرصه توسط کمیسیون املاک که در دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران منتشر شده را در تصویر زیر مشاهده می کنید :

نمونه ای از جدول تعیین ارزش معاملاتی عرصه های منطقه ۱ تهران برای اجرا در سال ۱۴۰۰

آیا ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور به یک میزان تعیین می شود؟

خیر. مطابق آنچه در فوق گفته شد کمیسیون املاک در هر شهری به تفکیک تشکیل جلسه داده و نسبت به قیمت گذاری املاک آن شهر مطابق مقررات اقدام کرده و دفترچه مخصوص آن شهر منتشر خواهد شد.

چه عواملی در تعیین ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک اهمیت دارند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم،‌ عواملی نظیر قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت ، تراکم، طریقه استفاده از ملک، نوع مالکیت، نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری ، صنعتی ، مسکونی، آموزشی ، اداری و کشاورزی در تعیین قیمت املاک اهمیت دارند.

کمیسیون تعیین ارزش معاملاتی املاک از چه اعضایی تشکیل شده است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم : این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نحوه محاسبه ارزش مفهومی نحوه محاسبه ارزش مفهومی نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود.

کمیسیون املاک با چه تناوبی اقدام به تعیین ارزش معاملاتی املاک می کند؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم کمیسیون املاک هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.

ارزش معاملاتی تعیین شده بوسیله کمیسیون املاک تا چه زمانی معتبر است؟

مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم : ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهرهای مختلف را چگونه می توان تهیه کرد؟

معمولا دفترچه های منتشر شده از سایت سازمان امور مالیاتی قابل دریافت خواهد بود.

ارزش معاملاتی عرصه املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

در هر دفترچه که مربوط به شهر خاصی می باشد معمولا مناطق مختلف شهر به بخش ها یا بلوک های مجزایی تقسیم شده است. ابتدا بایستی موقعیت ملک بر روی نقشه مشخص شده و بلوک مخصوص آن ملک مشخص گردد. نمونه ای از نقشه بلوک بندی شده عرصه های شهر تهران در تصاویر زیر مشاهده می گردد :

قسمتی از نقشه مناطق و بلوک های شهر تهران محدوده بلوک ۰۱-۱ (اولین بلوک از اولین منطقه) به همراه ارزش معاملاتی هر متر عرصه در سال ۱۳۹۹

پس از یافتن و تعیین بلوک مربوط به ملک، بایستی به نوع کاربری ملک توجه کرد. زیرا ارزش معاملاتی املاک بر اساس نوع کاربری آنها متفاوت است.

برای مثال چنانچه ملک مورد نظر دارای مساحت ۱۰۰۰ متر و کاربری آن مسکونی و در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران واقع شده باشد، ارزش معاملاتی آن در سال ۱۳۹۹ اینگونه محاسبه می گردد:

ریال ۱۰۵۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۱۰۰۰ * ۱۰۵۰۰۰۰۰ = ارزش معاملاتی عرصه

برای یافتن کاربری املاک می توان به نوع کاربری مندرج در سند رسمی یا سایر اسناد مثبته مراجعه کرد.

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟

ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک با توجه به متراژ اعیانی، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جداولی که در دفترچه های تعیین ارزش معاملاتی املاک مندرج گردیده محاسبه می گردد

جدول نحوه محاسبه اعیانی املاک شهر تهران برای اجرا در سال ۱۳۹۹

همانطور که ملاحظه می گردد مطابق دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران پس از محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ملک، ۳۰ درصد از ارزش معاملاتی عرصه ملک نیز به ارزش اعیانی افزوده می گردد.

بنابراین در تکمیل مثال قبل (محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک ۱۰۰۰ متری واقع در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران) چنانچه اعیانی واقع در ملک مزبور مساحت ۵۰۰ متر داشته باشد و کاربری آن از نوع مسکونی و سازه ساختمان از نوع تمام بتون باشد ارزش اعیانی به طریق زیر محاسبه می گردد :

ریال ۲۱۳۹۰۰۰۰۰۰ = ۵۰۰ * (۱۱۲۸۰۰۰ +‌ (۱۰۵۰۰۰۰۰ * ۳۰٪)) = ارزش اعیانی

سایر ضوابط

در تعیین ارزش معاملاتی املاک و اعیان، ضوابط و مولفه های دیگری نیز از جمله عرض معبری که ملک در آن واقع شده، تعداد طبقه ای که اعیانی در آن واقع است، بَر میدان بودن ملک، دو بَر بودن ملک، راه عبور ملک، سرا، پاساژ یا کاروانسرا بودن ملک، داخل یا خارج بودن ملک از حریم قانونی شهر، بخش یا روستا و قدمت ملک که به تفصیل در دفترچه های ارزش معاملاتی املاک توضیح داده شده است.

تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

مطابق تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴، در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می­گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می ­باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی­ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.

به نظر می رسد با توجه به مقرره فوق وجوهی که خارج از قانون مالیات های مستقیم و بر اساس ارزش معاملاتی املاک دریافت می گردد مانند هزینه دادرسی بایستی از ضریبی که به تصویب هیات وزیران می رسد تبعیت کند. این ضریب در سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۶ درصد مقرر شده است.

وکیل دادگستری سابق، بنیانگذار دادحساب، علاقه مند به فناوری،‌ برنامه نویس وب و موبایل از سال ۱۳۹۳